Αυτή είναι μια ερώτηση που θα μας κάνουν και οι πωλητές και οι αγοραστές για ένα ακίνητο. Πάντοτε οι πωλητές θέλουν περισσότερα, αλλά οι αγοραστές θέλουν να δώσουν λιγότερα. Άλλωστε στο αίμα μας κυκλοφορεί λίγο και το ανατολίτικο παζάρι.

Όμως, η τιμή ενός ακινήτου είτε λέγεται σπίτι, είτε οικόπεδο, είτε κατάστημα, είτε χωράφι, δεν βγαίνει στο παζάρι και ούτε στο ποδάρι, ενώ εξαρτάται από δεκάδες παράγοντες, που ένας απ΄ αυτούς σίγουρα ΔΕΝ είναι ο συναισθηματικός!!! Ο αγοραστής δεν θα λυπηθεί κανέναν πωλητή γιατί φύτεψε με τα χεράκια του τις ελιές στο χωράφι που πουλάει, ή στο σπίτι που διαπραγματευόμαστε έζησε τα παιδικά του χρόνια.


Ο χρόνος
Ο πρώτος παράγοντας λοιπόν είναι ο χρόνος. Δηλαδή το σήμερα. Αν κάποιος πει το ακίνητο που θέλω να πουλήσω, σε 10 χρόνια θα κάνει π.χ. 100.000 γιατί δίπλα του θα γίνει το μουσείο της Σπάρτης, η απάντηση του αγοραστή θα είναι «τότε αγαπητέ μου πούλησέ το σε 10 χρόνια» γιατί αν το πουλήσεις σήμερα, η τιμή του δεν είναι 100.000 ευρώ. Ως  αντίλογο θα μπορούσε ο αγοραστής να πει ακόμα, πως το μουσείο μπορεί και να μην γίνει, ή ότι έχει την πληροφορία πως δίπλα θα γίνει ένας σκουπιδότοπος και χίλιες δύο άλλες δικαιολογίες. Άλλωστε η επένδυση ενός ακινήτου, φέρει και ρίσκο. Κανείς δεν ξέρει με σιγουριά τι θα γίνει αύριο, πόσο μάλλον σε 10 χρόνια...


Αγοραστής κορόιδο με λεφτά
Επίσης ξεχάστε όλοι οι πωλητές τη λέξη «κορόιδο» για τον αγοραστή, διότι όπως «οι μάγκες δεν υπάρχουν πια γιατί τους πάτησε το τρένο», έτσι και τα κορόιδα με λεφτά δεν υπάρχουν πια, γιατί τους «πάτησε» η κρίση! Άσε που σήμερα για να αγοράσει κάποιος ακόμα και κοτέτσι, με τόσους νόμους, για να τα βγάλει πέρα, εκτός από συμβολαιογράφο, βάζει δικηγόρο, λογιστή και μηχανικό με αποτέλεσμα αυτοί να προστατεύουν τον αγοραστή, γιατί αλλιώς θα εκτεθούν στον πελάτη τους!!!


Μαύρο χρήμα
Επίσης, οι αγοραστές ξεχάστε το μαύρο χρήμα, ιδίως σε ακίνητα ευκαιρίας. Γιατί; Γιατί για να πουλά κάποιος πολύ χαμηλά σημαίνει (ως συνήθως) ότι έχει κάποιο οικονομικό πρόβλημα. Το οικονομικό πρόβλημα στις περισσότερες των περιπτώσεων σχετίζεται με δάνεια και χρέη στο δημόσιο. Οπότε ο πωλητής πουλά φθηνά και θέλει να εμφανίσει όλο το ποσό της πώλησης στο συμβόλαιο, για να ξεχρεώσει. Αυτό δεν γίνεται με μαύρο χρήμα (που ούτως ή άλλως είναι παράνομο)!

Επίσης ξεχάστε γενικώς το μαύρο χρήμα, γιατί όσοι αγοράζουν με μαύρο χρήμα για να πληρώσουν λιγότερη εφορία, ή για να το ξεφορτωθούν (εκτός του ότι είναι παράνομο) στην ουσία οι ίδιοι αγοραστές κατρακυλούν την πραγματική τιμή του ακινήτου, με αποτέλεσμα όταν αργότερα τα παιδιά τους θέλουν να πουλήσουν το ακίνητο που αγόρασε ο μπαμπάς, να πρέπει να το πουλήσουν πολύ λιγότερο από τα χρήματα που εμφανίζουν στο συμβόλαιο και ας έχουν δώσει τα διπλά!!! Υπάρχει πια το «προηγούμενο»!!!


Πόθεν έσχες
Και θα μου πει κάποιος (για Χ λόγους), μα εγώ έχω λεφτά στο σεντούκι και θέλω να τα επενδύσω, αλλά αυτά τα χρήματα δεν μπορώ να τα εμφανίσω και επιπλέον δεν έχω το πολυπόθητο «πόθεν έσχες». Δηλαδή υπάρχει χρήμα, αλλά με αυτό το χρήμα αν αγοράσει κάποιος φανερά, τον τσιμπά η εφορία και τα πληρώνει εις διπλούν έχοντας κυρώσεις, εφόσον είναι παράνομα. Ε τι να σας κάνω εγώ τώρα; Και τον σκύλο χορτάτο και την πίτα ολάκερη δεν γίνεται!!! Έχω τη αίσθηση πάντως πως αυτός είναι ένας από τους κυριότερους λόγους που δεν γίνονται αγοροπωλησίες στη Λακωνία... πόσο μάλλον την ώρα που συνέχεια γίνονται νέοι νόμοι από το κράτος για την πάταξη της φοροδιαφυγής και την αποκάλυψη του μαύρου χρήματος.


Μια πρώτη προσέγγιση της τιμής ενός π.χ. διαμερίσματος ή καταστήματος στη Σπάρτη είναι:

1) Αν σήμερα αγόραζα ένα οικόπεδο και έχτιζα ένα σπίτι, πόσα χρήματα θα μου κόστιζε; Σήμερα, ούτε χθες ούτε αύριο!!!

2) Αυτό το νούμερο + - την υπεραξία της τοποθεσίας του και τον νόμο προσφοράς ζήτησης, αφαιρούμε για κάθε χρόνο που περνά 1,5% της τιμής από το αν ήταν καινούργιο. Μετά τα 20 - 25 χρόνια το 1,5% μεταβάλλεται ανάλογα. Επίσης ξεχάστε προς το παρόν τα χρόνια του «χρηματιστηρίου», που οι τιμές ανεξέλεγκτα πήγαιναν προς τα πάνω και οι τιμές των ακινήτων, αντί να έχουν φυσιολογική μείωση με τα χρόνια λόγω φθοράς, πήγαιναν προς τον θεό, για να φτάσουμε εδώ που είμαστε σήμερα!!! 

3) Αν το ακίνητο είναι επαγγελματικό τότε, υπολογίζουμε το ποσοστό της απόδοσής του σε σχέση με τα έσοδα που μας δίνει. Το ποσοστό αυτό σήμερα ως συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 6 - 7 %. Εδώ είναι αυστηρά μαθηματικά, ούτε τοποθεσία, ούτε υπεραξία ούτε προσφορά και ζήτηση, γιατί όλα αυτά αντικατοπτρίζονται στο ενοίκιο.


Παράδειγμα 1.
Έχουμε ένα διαμέρισμα στον 1ο όροφο 5όροφης πολυκατοικίας 90 τ.μ., κατασκευής 2009, στη Σπάρτη.

Αν το χτίζαμε σήμερα 2019 εμείς αυτό το διαμέρισμα, θα μας κόστιζε περίπου 5.000 ευρώ η συμμετοχή στο οικόπεδο, τα κατασκευαστικά περίπου 700 ευρώ / τ.μ.  και οι άδειες, μηχανικοί, αρχιτέκτονες, φόροι κλπ, περίπου 200 ευρώ / τ.μ., σύνολο 86.000 ευρώ. Αυτό το κόστος μπορεί να μεταβληθεί από την ποιότητα των υλικών. Επίσης μην ξεχνάμε ότι μετά το 1986 εφαρμόζεται και στην Ελλάδα ο αντισεισμικός νόμος, όπου υπάρχουν ελάχιστα όρια, για την κατασκευή ακινήτων. Ε μην πέσει το σπίτι στα 4 ρίχτερ!!!

Από τα 86.000 ευρώ λοιπόν δεν μπορούμε να προσθέσουμε υπεραξία σημαντική γιατί μιλάμε για τον πρώτο όροφο. Αν ήταν ρετιρέ τότε ίσως θα προσθέσουμε π.χ. 5.000 ευρώ για την θέα. Αν έβλεπε θάλασσα, θα μπορούσε να έχει σαφώς πολύ μεγαλύτερη τιμή, αλλά μιλάμε για τη Σπάρτη του σήμερα που δεν έχει θάλασσα! Δεν ξέρω αν κάποιος υποψήφιος Δήμαρχος είπε ότι θα φέρει θάλασσα στη Σπάρτη, αλλά αν κάποιος το πει, εγώ αυτόν θα ψηφίσω σίγουρα!

Οπότε για ένα διαμέρισμα δεκαετίας θα αφαιρέσουμε από τα 86.000 ευρώ το 15% της αρχικής τιμής. Άρα σήμερα αυτό το διαμέρισμα του 2009 κοστίζει περίπου 73.000 ευρώ. Οτιδήποτε πάνω από 78.000 ευρώ ψάχνουμε για λαχείο ενώ κάτω από 65.000 ευρώ αρχίζει και γίνεται ευκαιρία.


Παράδειγμα 2.
Ένας γρήγορος τρόπος να υπολογίσουμε την τιμή ενός επαγγελματικού ακινήτου είναι ο εξής: Έχουμε ένα κατάστημα στη Σπάρτη. Το κατάστημα αυτό μπορεί να πιάσει 1.000 ευρώ ενοίκιο / μήνα. Με απόδοση 7% το ακίνητο κοστίζει περίπου 170.000 ευρώ.

Βεβαίως υπάρχουν και άλλοι παράμετροι που μπορούν να αλλάξουν τις παραπάνω τιμές όπως η προσφορά και ζήτηση, καθώς και η τοποθεσία, αλλά πάνω κάτω αυτοί είναι οι κυριότεροι τρόποι υπολογισμού, ενώ κάπως έτσι υπολογίζουν και οι τράπεζες την αξία των ακινήτων, με την βοήθεια μαθηματικών τύπων, τους οποίος διαθέτει και το APELA REAL ESTATE.

Να ξέρετε όμως ότι την εκτίμηση ενός ακινήτου, μπορεί να την κάνει οποιοσδήποτε με αμφίβολα αποτελέσματα. Αρμόδιοι για εκτιμήσεις είναι οι εκτιμητές οι οποίοι έχουν τέτοια άδεια από το κράτος και φυσικά οι τράπεζες που χορηγούν δάνεια. Οι μεσίτες κάνουν μια πρώτη εκτίμηση με τους παραπάνω τρόπους, αλλά και άλλους, χρησιμοποιώντας και την εμπειρία τους, όχι για τους πωλητές και αγοραστές, αλλά για να μην κάνουν τζάμπα δουλειά για ένα ακίνητο που ο πωλητής έχει υπερεκτιμήσει με αποτέλεσμα να μην πουληθεί ποτέ... Οπότε μην παραξενευτείτε αν ο μεσίτης σας πει ότι ΔΕΝ μπορώ να αναλάβω το ακίνητό σας...

Αυτά τα λίγα για μια πρώτη προσέγγιση όσον αφορά στις τιμές των ακινήτων στη Λακωνία και όχι μόνο.

Το μεσιτικό μας γραφείο APELA REAL ESTATE είναι στην διάθεσή σας για να σας βοηθήσουμε, με ειλικρίνεια και διαφάνεια, γιατί οι σωστοί λογαριασμοί κάνουν τους καλούς φίλους...

Γ.Κ.